圖源｜"廣州天河發(fā)布"微信公眾號
7 月 20 日，廣州天河冼村舊改項(xiàng)目迎來歷史性時(shí)刻。
據(jù)"廣州天河發(fā)布"微信公眾號，隨著最后兩棟房屋在機(jī)械作業(yè)下被拆除，全村 1950 棟村屋實(shí)現(xiàn)全部拆除。
冼村是珠江新城最后一個(gè)城中村，這場歷時(shí) 15 年的城市更新攻堅(jiān)戰(zhàn)，終于迎來了里程碑式突破。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，冼村舊改的主導(dǎo)方為保利發(fā)展。該項(xiàng)目從 2010 年啟動，中途一度停滯，到 2024 年《廣州市城中村改造條例》實(shí)施后加速推進(jìn)。冼村舊改破局，生動體現(xiàn)了廣州舊改項(xiàng)目從利益博弈到依法推進(jìn)的歷程。
"現(xiàn)階段只是完成了村屋拆遷清零，后續(xù)還有大量舊改工作需要持續(xù)推進(jìn)，銷售節(jié)點(diǎn)目前尚無法明確。" 7 月 21 日上午，接近保利發(fā)展方面的人士向每經(jīng)記者表示。
"冼村舊改歷時(shí) 15 年，最終通過依法動遷實(shí)現(xiàn)了全村 1950 棟村屋的全部拆除，為全國城中村改造提供了寶貴樣本。"同日下午，中國礦業(yè)大學(xué)（北京）管理學(xué)院碩士生企業(yè)導(dǎo)師支培元向每經(jīng)記者表示，自 2024 年 5 月《廣州市城中村改造條例》實(shí)施后，"依法動遷"有效推動了項(xiàng)目提速。
拆了 15 年，終于清零
2010 年，在獵德村舊改成功的示范效應(yīng)下，冼村舊改項(xiàng)目正式啟動。
對冼村村民來說，這是一個(gè)值得期待的消息，期待復(fù)制獵德的"致富傳奇"。
然而，項(xiàng)目因多重矛盾一度陷入僵局。
作為廣州人口密度最高的城中村之一，冼村約 277 畝土地上聚集了 1421 戶村民。每經(jīng)記者梳理冼村舊改進(jìn)度發(fā)現(xiàn)，2019 年時(shí)簽約率與拆除率均超過九成，但因與少數(shù)留守戶談判屢屢受阻，冼村一度成為廣州舊改"僵局"的代名詞。
由于地處城市新中軸黃金地段，土地價(jià)值隨城市發(fā)展持續(xù)攀升，村民對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的期望水漲船高。部分村民提出超出政策框架的訴求，項(xiàng)目推進(jìn)受阻。
盡管天河區(qū)政府始終未放棄推進(jìn)，2015 年重啟改造后，通過"以建促簽""以拆促簽""以清促簽"等策略，未簽約戶逐步減少至個(gè)位數(shù)，但復(fù)建區(qū)園林中央的留守房屋仍拆遷困難，致使整個(gè)舊改項(xiàng)目的樓宇一直未能如期拆除。
直至 2021 年，村內(nèi)仍有 13 棟房屋未拆除，成為"最后障礙"。到 2021 年年中，雖已僅剩 1% 的未簽約戶，但拆遷仍未完成。?
轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在 2024 年。
當(dāng)年 5 月 1 日，全國首部專門針對城中村改造的地方性法規(guī)《廣州市城中村改造條例》正式實(shí)施，明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法收回集體土地使用權(quán)，為破解僵局提供了法律支撐。
事實(shí)上，早在 2023 年 11 月，天河區(qū)已率先探索依法動遷路徑，針對融資區(qū)（國有土地性質(zhì)）和復(fù)建區(qū)（集體土地性質(zhì)）的不同性質(zhì)分類施策，融資區(qū)按國有土地征收程序處理，復(fù)建區(qū)由村集體收回土地后申請行政處理。
2024 年 12 月，融資區(qū)留守戶經(jīng)一審、二審敗訴后房屋被依法拆除；2025 年 1 月融資區(qū)完成清零，7 月 20 日復(fù)建區(qū)最后 2 棟房屋拆除，冼村舊改實(shí)現(xiàn)全面清零。
來源："廣州天河發(fā)布"微信公眾號
"冼村舊改的歷程反映了我國城市更新從利益博弈到依法推進(jìn)的深刻轉(zhuǎn)變，具有里程碑意義。"支培元表示。?
在支培元看來，冼村舊改的成功經(jīng)驗(yàn)，主要體現(xiàn)在《廣州市城中村改造條例》提到的村集體經(jīng) 2/3 成員表決可收回土地使用權(quán)；區(qū)政府補(bǔ)償決定可直接作為執(zhí)行依據(jù)；設(shè)置 60 日行政復(fù)議與訴訟雙軌制。此外，天河區(qū)也在創(chuàng)新實(shí)施"雙軌并行"策略，如融資區(qū)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》作出補(bǔ)償決定，復(fù)建區(qū)運(yùn)用地方立法賦予的集體土地處置權(quán)。
合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇則指出，相關(guān)改造條例的出臺為解決舊改拆遷難題提供了堅(jiān)實(shí)的法律依據(jù)。
"未來，政策層面還可以在多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)一步完善，以提高舊改進(jìn)度和效率。比如，明確集體與國有土地轉(zhuǎn)換流程，簡化手續(xù)；以激勵(lì)政策引導(dǎo)社會資本拓寬融資；銜接舊改與城市規(guī)劃防浪費(fèi)；細(xì)化利益分配減博弈；構(gòu)建一站式審批平臺縮時(shí)提效。"羅宇分析。
"吹風(fēng)價(jià)"已來到 18 萬元 / 平方米
冼村舊改項(xiàng)目位于廣州珠江新城 CBD 核心區(qū)域，緊鄰地鐵 18 號線冼村地鐵站。從城市界面來看，過去冼村的握手樓、村屋與周邊摩天大樓相比，顯得較為割裂。
根據(jù)規(guī)劃，冼村舊改拆遷后，將建成一個(gè)集高端住宅、商業(yè)、辦公、教育、公共空間等多種功能于一體的綜合性項(xiàng)目。?
在冼村舊改項(xiàng)目周邊，基本都是每平方米掛牌單價(jià) 10 萬元以上的豪宅。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，離冼村較近的尚東君御、保利心語花園、嘉裕公館等項(xiàng)目，二手房掛牌價(jià)多在 11 萬～12 萬元 / 平方米。
而冼村舊改后的新盤保利天御，規(guī)劃有 3 棟住宅樓、3 棟辦公樓、1 棟商業(yè)中心和地下商業(yè)廣場。該項(xiàng)目未正式入市，市場"吹風(fēng)價(jià)"預(yù)計(jì)將超 18 萬元 / 平方米。
值得一提的是，冼村舊改項(xiàng)目所處的"珠金琶"（珠江新城－金融城－琶洲）區(qū)域，正是保利發(fā)展的重倉區(qū)域。?
廣州海珠區(qū)琶洲南片區(qū)的保利天奕 ? 每經(jīng)記者 ? 陳榮浩 攝 ?
根據(jù)公開資料，2024 年保利發(fā)展在廣州共拿地 7 宗，總計(jì)耗資約 254 億元，其中 6 宗位于"珠金琶"區(qū)域，包括天河臨江大道地塊（原南方面粉廠地塊）、金融城西區(qū)員村二橫路以西地塊（原絹麻廠地塊），以及海珠琶洲南三地塊等。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向每經(jīng)記者分析稱，保利發(fā)展在"珠金琶"的連片重金布局，實(shí)質(zhì)上是對城市核心區(qū)域資產(chǎn)增值的押注。
對于當(dāng)前國內(nèi)典型舊改與城市更新趨勢，羅宇分析認(rèn)為，國內(nèi)舊改正從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提質(zhì)。
"隨著土地資源開發(fā)日益有限且房地產(chǎn)市場持續(xù)震蕩，存量舊改項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，新增項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大，勢必要優(yōu)先聚焦推進(jìn)存量項(xiàng)目實(shí)施，以化解重大風(fēng)險(xiǎn)。這意味著，舊改已從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。"羅宇表示。
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